Cum ne ferim de indiscreția proprietarilor învecinați
În zilele noastre, se poate observa cu ochiul liber peisajul destul de pestriț alcătuit de construcțiile din București, atât în zona de centru, cât și în cartiere. Dacă, anterior naționalizării, imobilele din perioada interbelică sau mai vechi aveau la bază proiecte întocmite cu grijă de arhitecți și alți participanți relevanți la procesul de construire, naționalizarea a deschis porțile către un adevărat haos urbanistic. Prevederile vechiului Cod civil, care instituiau reguli ce ulterior se concretizau în construcții edificate cu respect pentru normele de conviețuire, nu au mai fost respectate, noile construcții apărute sau extinderile făcute de proprietari ori chiriași având la bază doar inspirația și dorințele personale ale acestor constructori ad-hoc. Astfel, în prezent, Bucureștiul este împânzit de construcții care nu respectă norme firești de vecinătate, printre care unul foarte important este dreptul de nu fi privit și urmărit de vecini, care adesea sunt și destul de curioși. Este și situația unor hoteluri, pensiuni, restaurante etc., ale căror terase, piscine exterioare, zone de relaxare nu pot fi protejate de privirile curioase ale vecinilor, spre frustrarea proprietarilor acestor locații care nu pot asigura intimitatea oaspeților lor.
Simona Mitrănescu
avocat specializat construcţii şi imobiliare
Str. Ştefan Mihăileanu, Nr. 28, Sector 2,
Bucureşti
Tel: 0722 140 720
Email: simona.mitranescu@imolegal.ro;
web: www.imolegal.ro
La construcțiile ridicate de arhitecții perioadei interbelice, se ținea cont de regula prevăzută de vechiul Cod civil, potrivit căreia o fereastră care are vedere către proprietatea vecină trebuie să se afle la o distanță de cel puțin 1,9 m de limita de proprietate. Noul Cod civil este chiar și mai exigent, prevăzând o distanță minimă de 2 metri. Practic, dacă zidul către vecin se află la o distanță de mai puțin de 1,9 cm (2 metri pentru construcțiile noi) acesta nu poate să deschidă în zidul propriei construcții o fereastră care să îi permită vederea către curtea vecină. Aceasta, conform regulilor care erau (și sunt prevăzute în continuare), ”pe hârtie”.
La unele dintre construcțiile din perioada comunistă (și o bună vreme după), neavând autorizație de construire, sau cu nerespectarea prevederilor autorizației, această regulă, care de fapt este o regulă de bună conviețuire, nu a mai fost respectată. Fiecare proprietar și-a construit ferestre în clădiri existente sau a ridicat case cu ferestre localizate unde a considerat de cuviință, fără să țină cont de distanța sus amintită. Vecinii afectați, la rândul lor, în multe cazuri nu s-au opus decât, eventual, verbal, nefăcând niciun fel de sesizare scrisă prin care să își arate dezacordul. Mulți chiar nu s-au opus în niciun mod.
În ultimii ani, însă, având în vedere că s-au găsit soluții legislative de intrare în legalitate a caselor construite fără autorizație, acestea au devenit vandabile, unele dintre ele având noi proprietari. În același timp, multe locații Horeca își schimbă proprietarii, ori sunt reconfigurate și reamenajate, context în care se constată faptul că vecinii au o vedere liberă și nestingherită către terasă, piscină sau alt spațiu care ar trebui să aibă mai multă intimitate. Vedere pe care acești vecini o folosesc fără rezerve. Din fericire, aceste situații neplăcute au remedii judiciare, vecinul a cărui intimitate nu este respectată având posibilitatea să ceară și să obțină în instanță desființarea ferestrelor respective.
Pe baza unui probatoriu atent administrat, care să constate fără dubiu încălcările legii, dreptul la intimitate poate fi astfel restabilit. Bineînțeles, nu toate situațiile sunt încadrate într-un singur șablon, elemente diferite putând da naștere unor consecințe juridice diferite, însă ori de câte ori vecinul afectat suspectează că îi este încălcată intimitatea în acest mod, își poate recupera dreptul apelând la instanțele de judecată.
Nici în această situație nu este recomandat să se facă rabat de la regula ”cu cât mai repede cu atât mai bine”, întrucât măsurile luate în timp util pot să sporească semnificativ șansele de succes ale proprietarilor ale căror drepturi sunt afectate. Iar prejudiciul poate să apară fie de la construcții preexistente, în care vecinul efectuează eventual peste noapte, o deschidere, fie la construcții în curs de execuție la care apar elemente deranjante, dar despre care vecinul crede că sunt autorizate și nu are de ales decât să se conformeze situației. Inclusiv în aceste cazuri de construcții noi, edificate ulterior anului 2011, pot fi luate măsuri eficiente care să ducă la restablirea intimității. Cu atât mai mult cu cât sunt multiple cazurile în care, sub acoperirea unei autorizații de construire, beneficiarul poate introduce elemente neautorizate în execuția clădirii sale, elemente care pot fi rectificate sau îndepărtate. Așadar, nu în toate cazurile resemnarea rămâne singura soluție.
Există, într-adevăr, și varianta ferestrei de lumină, sau cea a deschiderii pentru aerisire, care, conform aceluiași Cod civil, pot fi orientate către vecin fără limită de distanță, dar cu condiția să fie construite astfel încât să nu permită vederea către acesta. Se pot aborda diverse soluții tehnice, cea mai des folosită fiind geamurile mate. De asemenea, dacă prevederile respective sunt încălcate, pot fi discutate și se poate apela la instanțele de judecată.
În zilele noastre, se poate observa cu ochiul liber peisajul destul de pestriț alcătuit de construcțiile din București, atât în zona de centru, cât și în cartiere. Dacă, anterior naționalizării, imobilele din perioada interbelică sau mai vechi aveau la bază proiecte întocmite cu grijă de arhitecți și alți participanți relevanți la procesul de construire, naționalizarea a deschis porțile către un adevărat haos urbanistic. Prevederile vechiului Cod civil, care instituiau reguli ce ulterior se concretizau în construcții edificate cu respect pentru normele de conviețuire, nu au mai fost respectate, noile construcții apărute sau extinderile făcute de proprietari ori chiriași având la bază doar inspirația și dorințele personale ale acestor constructori ad-hoc. Astfel, în prezent, Bucureștiul este împânzit de construcții care nu respectă norme firești de vecinătate, printre care unul foarte important este dreptul de nu fi privit și urmărit de vecini, care adesea sunt și destul de curioși. Este și situația unor hoteluri, pensiuni, restaurante etc., ale căror terase, piscine exterioare, zone de relaxare nu pot fi protejate de privirile curioase ale vecinilor, spre frustrarea proprietarilor acestor locații care nu pot asigura intimitatea oaspeților lor.
Simona Mitrănescu
avocat specializat construcţii şi imobiliare
Str. Ştefan Mihăileanu, Nr. 28, Sector 2,
Bucureşti
Tel: 0722 140 720
Email: simona.mitranescu@imolegal.ro;
web: www.imolegal.ro
La construcțiile ridicate de arhitecții perioadei interbelice, se ținea cont de regula prevăzută de vechiul Cod civil, potrivit căreia o fereastră care are vedere către proprietatea vecină trebuie să se afle la o distanță de cel puțin 1,9 m de limita de proprietate. Noul Cod civil este chiar și mai exigent, prevăzând o distanță minimă de 2 metri. Practic, dacă zidul către vecin se află la o distanță de mai puțin de 1,9 cm (2 metri pentru construcțiile noi) acesta nu poate să deschidă în zidul propriei construcții o fereastră care să îi permită vederea către curtea vecină. Aceasta, conform regulilor care erau (și sunt prevăzute în continuare), ”pe hârtie”.
La unele dintre construcțiile din perioada comunistă (și o bună vreme după), neavând autorizație de construire, sau cu nerespectarea prevederilor autorizației, această regulă, care de fapt este o regulă de bună conviețuire, nu a mai fost respectată. Fiecare proprietar și-a construit ferestre în clădiri existente sau a ridicat case cu ferestre localizate unde a considerat de cuviință, fără să țină cont de distanța sus amintită. Vecinii afectați, la rândul lor, în multe cazuri nu s-au opus decât, eventual, verbal, nefăcând niciun fel de sesizare scrisă prin care să își arate dezacordul. Mulți chiar nu s-au opus în niciun mod.
În ultimii ani, însă, având în vedere că s-au găsit soluții legislative de intrare în legalitate a caselor construite fără autorizație, acestea au devenit vandabile, unele dintre ele având noi proprietari. În același timp, multe locații Horeca își schimbă proprietarii, ori sunt reconfigurate și reamenajate, context în care se constată faptul că vecinii au o vedere liberă și nestingherită către terasă, piscină sau alt spațiu care ar trebui să aibă mai multă intimitate. Vedere pe care acești vecini o folosesc fără rezerve. Din fericire, aceste situații neplăcute au remedii judiciare, vecinul a cărui intimitate nu este respectată având posibilitatea să ceară și să obțină în instanță desființarea ferestrelor respective.
Pe baza unui probatoriu atent administrat, care să constate fără dubiu încălcările legii, dreptul la intimitate poate fi astfel restabilit. Bineînțeles, nu toate situațiile sunt încadrate într-un singur șablon, elemente diferite putând da naștere unor consecințe juridice diferite, însă ori de câte ori vecinul afectat suspectează că îi este încălcată intimitatea în acest mod, își poate recupera dreptul apelând la instanțele de judecată.
Nici în această situație nu este recomandat să se facă rabat de la regula ”cu cât mai repede cu atât mai bine”, întrucât măsurile luate în timp util pot să sporească semnificativ șansele de succes ale proprietarilor ale căror drepturi sunt afectate. Iar prejudiciul poate să apară fie de la construcții preexistente, în care vecinul efectuează eventual peste noapte, o deschidere, fie la construcții în curs de execuție la care apar elemente deranjante, dar despre care vecinul crede că sunt autorizate și nu are de ales decât să se conformeze situației. Inclusiv în aceste cazuri de construcții noi, edificate ulterior anului 2011, pot fi luate măsuri eficiente care să ducă la restablirea intimității. Cu atât mai mult cu cât sunt multiple cazurile în care, sub acoperirea unei autorizații de construire, beneficiarul poate introduce elemente neautorizate în execuția clădirii sale, elemente care pot fi rectificate sau îndepărtate. Așadar, nu în toate cazurile resemnarea rămâne singura soluție.
Există, într-adevăr, și varianta ferestrei de lumină, sau cea a deschiderii pentru aerisire, care, conform aceluiași Cod civil, pot fi orientate către vecin fără limită de distanță, dar cu condiția să fie construite astfel încât să nu permită vederea către acesta. Se pot aborda diverse soluții tehnice, cea mai des folosită fiind geamurile mate. De asemenea, dacă prevederile respective sunt încălcate, pot fi discutate și se poate apela la instanțele de judecată.
Art. 615 - Codul civil
Distanţa minimă pentru fereastra de vedere
”(1) Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.
(3) Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.
Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie.”
Distanţa minimă pentru fereastra de vedere
”(1) Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.
(3) Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.
Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie.”
De: SpaMagazin | 30 Oct 2023
0 Comentarii